Mit Immobilien Steuern sparen
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 16.08.2018
Viele Steuerpflichtige haben in den letzten Jahren ihr Vermögen in Immobilien investiert oder planen dies noch. Neben der sicheren Anlage sowie der Rendite, ist auch der Steuervorteil eine Motivation. Dabei gibt es eine Vielzahl von steuerlichen Vorteilen, die bei optimaler Gestaltung ausgenutzt werden können. Egal ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet ist.
Bereits beim Kauf der Immobilie gibt es Möglichkeiten um die anfallende Grunderwerbsteuer zu mindern. Die Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen fünf Prozent) bemisst sich anhand des Kaufpreises für die Immobilie. Werden Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel bei einer möblierten Wohnung oder eine Einbauküche) mit übernommen, unterliegt der anteilige Kaufpreis für diese Gegenstände nicht der Grunderwerbsteuer. Wird eine Wohnung gekauft, ist zu prüfen, ob eine Instandhaltungsrücklage mit erworben wird. Dieser Betrag unterliegt ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.
Ist der Kauf erfolgt, kommt die nächste Steuer auf den neuen Eigentümer zu - die Grundsteuer. Aktuell steht eine Reformierung der Grundsteuer an. Weiterhin ist in der Diskussion, ob die Grundsteuer als Nebenkosten auch zukünftig auf den Mieter umgelegt werden darf. Es ist daher ratsam, den Grundlagenbescheid für die Grundsteuer (Grundsteuermessbescheid) gründlich zu prüfen. Aus dem Bescheid resultiert zwar keine unmittelbare Zahlung, aber er ist die Basis für die Grundsteuer und auch für deren Höhe.
Wird die Immobilie vermietet, sind die Einnahmen der Einkommensteuer zu unterwerfen. Die mit den Einnahmen im Zusammenhang stehenden Ausgaben dürfen von den Einnahmen abgezogen werden. Gerade in den ersten Jahren kann durch eine geschickte Gestaltung die Höhe der Ausgaben optimiert werden. Unter anderem sind die Höhe der Abschreibung oder Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung entscheidende Faktoren.
Bei einer selbstgenutzten Immobilie gibt es steuerlich nicht allzu viele Möglichkeiten Kosten zu berücksichtigen. Die Pflege sowie Reparaturen der Immobilie in Form von haushaltsnahen Dienstleistungen/Handwerkerleistungen können mit 20% des Arbeitslohns direkt von der Steuer abgezogen werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind unter anderem, dass die Rechnung überwiesen wird (keine Barzahlung) und die Leistung des Unternehmers im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird. Dies können auch die Zweitwohnung, eine Ferienwohnung oder ein Wochenendhaus sein – soweit diese selbstgenutzt werden. Auch können die Reparaturen von Haushalts- und Elektrogeräten in diesem Rahmen berücksichtigt werden.
Beim Verkauf einer Immobilie ist darauf zu achten, dass die Besitzzeiten sowie die Nutzung (Eigennutzung oder Vermietung) ausschlaggebend sind, ob der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss oder nicht. Ein zu früh bekundetes Verkaufsinteresse stellt eine leicht vermeidbare Steuerbelastung dar. Weiterhin ist die Abzugsfähigkeit von nachgelagerten Kosten, wie (Vorfälligkeits-)Zinsen, zu prüfen und bei der Verkaufsentscheidung mit einzukalkulieren.
Dies sind nur einige Möglichkeiten Steuern zu sparen beziehungsweise komplett zu vermeiden. Sollten Sie planen eine Immobilie, zum Beispiel für die Vermietung, anzuschaffen, ist eine vorherige steuerliche Beratung dringend anzuraten.
HAZ Nordhannoversche Zeitung vom 16. August 2018
Datum: 16.08.2018
