Neuerung bei Schönheitsreparaturen vermieteter Immobilien
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 08.12.2016
Auf dem Immobilienmarkt ist aktuell viel los. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Dies ist der erhöhten Nachfrage geschuldet. Die Unsicherheit auf dem Geldmarkt und die niedrigen Zinsen für Baudarlehen haben dazu geführt, dass viele ihr Vermögen in Immobilien angelegt haben.
Wurde in gebrauchte Immobilien investiert, musste oder muss man sich mit der Thematik der Erhaltung und der damit verbunden Reparaturen auseinandersetzten. Da Baumaßnahmen an Gebäuden meist kostenintensiv sind, ist es das Ziel, die Ausgaben steuerlich maximal zu berücksichtigen.
Bei selbstgenutzten Immobilien können nur die Handwerkerleistungen (keine Materialien) berücksichtigt werden. Anders sieht es aber bei vermieteten Immobilien aus. Waren die Baumaßnahmen notwendig, um die Immobilie überhaupt erst zu nutzen, sind die Ausgaben mit dem Kaufpreis anzusetzen und nur anteilig über die jährliche Abschreibung (Wohnimmobilien 2 % bzw. 2,5 % der Ausgaben) abzugsfähig.
Alle anderen Baumaßnahmen sind unter dem Begriff Erhaltungsaufwendungen zu berücksichtigen. Diese Ausgaben können dann sofort von den Vermietungseinnahmen abgezogen werden. Leider gibt es auch hier eine Beschränkung: Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes sind ebenfalls nur mit der Abschreibung anzusetzen, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Davon ausgenommen sind Aufwendungen die jährlich üblicherweise anfallen. Diese können sofort im dem Jahr, in dem die Ausgaben angefallen sind, vollständig angezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass Schönheitsreparaturen (zum Beispiel Malerarbeiten) ebenfalls zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, weil diese nicht jährlich anfallen.
Folglich müssen Erhaltungsaufwendungen und Schönheitsreparaturen in Summe betrachtet werden und es kommt häufiger zu Überschreitungen der oben genannten Grenze. Die gesamten Kosten sind dann nicht sofort abzugsfähig und können nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden. Da die Prüfung erst nach dem dritten Jahre nach der Anschaffung der Immobilie erfolgen kann, sollte man bereits in den drei Jahren die Kosten planen und ggf. Baumaßnahmen zeitlich außerhalb der drei Jahre legen.
Die Abgrenzung um welche steuerliche Art von Baumaßnahme es sich handelt und wie sie steuerlich optimal zu berücksichtigen ist, ist nicht immer einfach zu beurteilen. Gerne unterstützen wir Sie dabei, auch bei möglichen Diskussionen mit der Finanzverwaltung über die steuerliche Würdigung.
HAZ Nordhannoversche Zeitung vom 8. Dezember 2016
Datum: 08.12.2016
